моделирование долговой нагрузки городского населения Китая
Долг платежом красен
Екатерина Еремина
11.03.2019
История знает немало примеров, когда рынок недвижимости становился жертвой макроэкономических неурядиц. Впрочем, иногда мировые экономические катаклизмы расходились, как круги по воде от проблем на рынке недвижимости.
Photo by unsplash
Рост рынков недвижимости в Германии и Австро-Венгрии 1873 года привёл к одному из самых затяжных кризисов в мировой истории. Тогда страны Южной Америки больше всех пострадали от биржевой паники в Европе и США.

В 1914 в царской России началась экспроприация недвижимости у иностранцев, вынужденно переселили почти 1 миллион человек, цены на недвижимость резко упали.

Рост инфляции в Дании в 1970 году вынудил правительство и работодателей поднять зарплаты, а население стало брать ипотечные кредиты, по которым впоследствии не смогло расплатиться. Компании-застройщики конкурировали с банками, у которых оказалось огромное количество квартир, и в итоге обанкротились. А цены на жильё обвалились на 40%.

В 2007 году правительство Латвии приняло постановление, которое усложнило получение ипотечных кредитов. Предполагалось, что это остановит рост цен на жильё и косвенно повлияет на растущую инфляцию (на тот момент 18%), но это привело к обвалу рынка жилья.

В 2006-2008 случился ипотечный кризис в США, сначала резко упали цены на недвижимость, а процентные ставки по кредитам с плавающей ставкой стали расти, ценные бумаги, обеспеченные ипотечными закладными обесценились не только в США, но и по всему миру, приведя к мировому финансовому кризису.
Могут ли другие страны попасть в эту ловушку сейчас и утянуть за собой соседей? Возможно ли такое в одной из самых динамичных экономик мира? В этой статье представлен обзор текущего состояния жилищной политики Китая, и попытка предсказать будущую кредитную нагрузку городских жителей.
С момента открытия международной торговле и инвестициям, после торговой реформы 1979 года китайская экономика стала одной из самых быстрорастущих экономик мира с ежегодным приростом ВВП на 9.5%. По данным Всемирного Банка (the World Bank, TWB) такой рост позволил удваивать ВВП каждые 8 лет и вывести из-за черты бедности более 800 миллионов человек. Однако сейчас наблюдается спад, и реальный рост ВВП в 2017 году составил 6,9% против 14,2% в 2007.
Международный валютный фонд (International Monetary Fund, IMF) прогнозирует падение до 5.8% к 2022 году.
В последние годы ипотечное кредитование в Китае растёт. По данным Reuters в 2015 и 2016 годах было выдано 3,87 и 6,33 триллиона юаней жилищных займов, это 33% и 50% от всех выданных кредитов в те годы. Несмотря на замедление экономики в 2017 банки выдали ипотечных кредитов на 7,13 триллионов юаней, составив уже 52,7 %. Стоит отметить, что более 70% - это долгосрочные займы, и можно было бы пройти мимо этих цифр, если бы не коэффициент долг-доход который вырос с 18,5% в 2006 году до 77,1% в 2018.
Источник: Thomson Reuters, под редакцией Sam Holmes and Jacqueline Wong, 2018
Photo by unsplash
Более того, доходы и долги распределены по стране неравномерно. По данным Национального Бюро Статистики Китая доходы городского населения в 2,72 раза превышают доходы сельских жителей. На 19-том Съезде КПК этот вопрос активно обсуждался и было решено изменить экономическую политику, чтобы обеспечить «равномерное развитие». Картина потребления тоже отличается, так у типичной городской семьи активы будут распределены в имущество (порядка 79%) и финансовые инструменты, а у сельской - имущество (61%), производство (20-25%) и другие источники (согласно CCB Private Bank and the Boston Constitute Group, 2012 Wealth Report in China, 2012).

В работе, опубликованной институтом земельный политики Линкольна говорится о двух вызовах, ожидающих жилищный рынок Китая. В первую очередь, это продолжающаяся миграция из сельской местности, ожидается, что более 15 миллионов человек ежегодно будут переезжать в города, поддерживая спрос на жильё. Во-вторых, это старение населения. Прогнозируют, что доля граждан старше 65 лет вырастет с 11,4% в 2017 до 13,8% в 2020, и 30,6% в 2050. Это в свою очередь может изменить структуру жилищного рынка, в котором и так наблюдается тренд на аренду, а не покупку жилья. Однако правительство заинтересовано в сохранении денежного потока внутри страны, что может выразиться в снижении цен на жильё, процентных ставок по кредитам и государственным программам для молодых людей. Но может ли такая стратегия привести к «жилищному пузырю», который был в Штатах? И если да, то как можно к этому подготовиться?
В поисках ответов на эти вопросы я решила изучать долговую нагрузку городских семейств в ретроспективе и построить модель для прогнозирования с учётом макроэкономических показателей. Для начала посмотрим на данные проекта «Доходы домохозяйств Китая» (Chinese Household Income Project, CHIP). Это серия опросов, которые проводились в городской и сельской местности в 1995, 1999, 2002, 2009 и 2013 годах. Вопросы касались, состава семейств, источников дохода, расходов, их распределения между членами, политических предпочтений и так далее.

Если посмотреть на распределение совокупного долга городских семейств, то можно заметить, что доля жилищных займов выросла с 78% в 1995 до 92% в 2013. Более того, кредиты под бизнес упали в 2013 году до 5%, хотя на протяжении последних 18 лет держались на уровне 8-9%. Также стоит отметить почти двукратное увеличение общей долговой нагрузки до 135 миллионов юаней в 2013 году.
Изучив работы Jordà Ò. по предсказанию эконометрических метрик регрессионными моделями, был взят 21 показатель, чтобы отобрать переменные для прогнозирования отношения совокупного долга городских семейств к ВВП, из которых в окончательном уравнении осталось 4 - экономический рост, ставка ссудного процента, индекс прав собственности [3] и потребление семейств в долларах США. Показатели ВВП до 2021 года взяты из прогноза организации экономического сотрудничества и развития (Organization for Economic Co-operation and Developnment, OECD). Остальные значения переменных получены из модели Бокса-Дженкинса, построенной на данных 2006-2016 годов. Регрессионная модель также построена на исторических данных.

[1] Jordà Ò., M. Schularick, A. Taylor, 2016, The great mortgaging: housing finance, crises and business cycles. Economic Policy
[2] Jordà tÒ., M. Schularick, A. Taylor, 2013, When credit bites back. Journal of Money, Credit and Banking
[3] Индекс права собственности показывает степень защиты частной собственности законодательством страны и степень исполнения этих законов государством. Чем выше значение, тем целенаправленнее и конкретнее юридическая защита собственности.

Полученные результаты согласуются с прогнозом Национального бюро статистики Китая и ростом долговой нагрузки. В докладе Международного Валютного фонда о глобальной финансовой стабильности 2017 года отмечается, что в 80-ти странах выросла доля долгов семейств в ВВП. Важно понимать, что грамотная политика поможет сыграть между краткосрочными выгодами и среднесрочными затратами на рост долга.
Урбанизация и развитие рынка жилья могут объяснить прогнозируемый рост задолженности. Прогноз показывает, что в краткосрочной перспективе увеличение долга семейств, вероятно, будет стимулировать экономический рост и занятость. Однако спад экономического роста может способствовать кризису, и эта взаимосвязь характера для стран с развивающейся экономикой. Сначала семейства берут на себя больше долгов, чтобы покупать новые дома и машины. Это дает экономике кратковременный импульс, поскольку автопроизводители и строители нанимают больше рабочих. Но позже домохозяйствам с крупной задолженностью придется сократить расходы на погашение кредитов.

Ожидается, что общий долг домохозяйств останется почти таким же, как и в 2013 году, что можно объяснить изменениями в экономике Китая, которые уже перешли стадию быстрого роста и в настоящее время замедляются. Китайское правительство сделало приоритетом сдерживание рынка жилья и ввело ограничения на продажу недвижимости в ряде крупных городов для предотвращения спекулятивных действий.

Пекин также приостановил официальное утверждение новых интернет-микрокредиторов, чтобы ограничить потребительские кредиты.
Однозначно сказать грозит ли Китаю экономический кризис пока нельзя. С одной стороны, государство делает шаги по сдерживанию и регулированию рынка внутри страны, однако «накаленность» политической обстановки в мире и тесное сплетение политики-экономики делает любые прогнозы относительными и требующими постоянной коррекции.

TealDANCE в социальных сетях: